Como faço mais de US $ 250.000 por ano em investimentos imobiliários (e tenho apenas 29)

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Como faço mais de US $ 250.000 por ano em investimentos imobiliários (e tenho apenas 29)
Como faço mais de US $ 250.000 por ano em investimentos imobiliários (e tenho apenas 29)
Anonim

Alguns anos atrás, depois de assistir a quase todos os episódios de Virar esta casaEu estava determinado a ser um magnata do setor imobiliário. Eu me lembro de me gabar para um amigo, depois de fazer minha primeira oferta em um duplex, como eu planejava comprar mais 10 propriedades alugadas no próximo ano. Refletindo de volta, eu era um idiota.

Eu paguei excessivamente pela minha primeira propriedade e tive a sorte de sair do negócio sem perder dinheiro.

Eu tive sorte. Eu aprendi rapidamente que eu não tinha idéia sobre como realmente ganhar dinheiro com imóveis.

Nunca esquecendo meu erro de investimento imobiliário, fiquei completamente impressionado quando conheci meu amigo Eric Moorman. Quão apropriado é que eu conheci Eric quando ele veio para a porta da minha antiga casa quando estávamos tentando vendê-lo "à venda pelo proprietário".

Ele era um investidor imobiliário e nos fez um negócio de opção de leasing no caso de nossa casa não vender no momento em que nossa casa de sonho estivesse completa. Depois de contratar um corretor de imóveis, nossa casa vendeu muito rapidamente e não precisávamos aceitar Eric da oferta.

Avançando para os dias atuais, Eric me ligou e queria me levar para almoçar para perguntar sobre meus serviços de investimento. Eu rapidamente virei o roteiro para ele quando soube que o sucesso dele era em negócios imobiliários.

Esse cara tem 29 anos e seu negócio imobiliário fez mais de US $ 250.000 no ano passado.

Agora lembre-se … nós não vivemos em uma grande área metropolitana onde ele está vendendo propriedades de milhões de dólares. Nossa maior cidade (que a maioria dos EUA chamaria de "cidade") tem uma população de pouco mais de 25 mil habitantes. É isso aí.

Como você pode ver, isso é muito impressionante. E ele não está parando. Ele está planejando fazer mais do que isso este ano. <Vá Eric, vá!>

Eu sei que muitas pessoas estão interessadas em ganhar dinheiro em imóveis, especialmente se você pode fazê-lo sem dinheiro para baixo. Eu pedi a Eric para compartilhar sua história, bem como algumas estratégias que qualquer um pode fazer. Este é seu primeiro post e ele planeja compartilhar mais no futuro.

Digite Eric …

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Eu tenho sido um investidor imobiliário em tempo integral nos últimos três anos. A razão pela qual eu comecei foi uma mistura de necessidade desesperada (eu tinha um mestrado, não conseguia encontrar um emprego e era BROKE), e a promessa de lucros enormes, muito rapidamente, com pouco ou nenhum conhecimento do negócio e sem dinheiro. Eu estava mais do que qualificado para atender a esses requisitos.

Eu nunca tinha feito uma única aula sobre imóveis, não sabia como consertar QUALQUER COISA (e muito menos conduzir um projeto de reabilitação complicado) e, o mais importante, eu não tinha DINHEIRO, eu nem tinha ou sabia como investir com 1000 dólares! A única vantagem que eu tinha para esse negócio era um pai que era um mentor incrível. Crescendo, ele era o empreendedor por excelência. Ele era um C.P.A. durante o dia e correu várias empresas de sucesso ao lado. Eu olhei para ele com admiração absoluta, e ainda faço.

No meu ponto financeiro mais baixo, meu pai veio até mim e disse:

" Eric, aqui está um cheque ."

Eu, sendo um graduado recente de mestrado, pensei que isso era um presente, e estava extremamente animado. As palavras que saíram de sua boca em seguida foram provavelmente as mais assustadoras, mas o mais importante que ele já me disse. Ele disse,

“Estou cancelando sua conta no meu plano de celular. Aqui está dinheiro suficiente para começar o seu próprio plano e o resto depende de você.”

Com licença? Este não é um cheque para ir à praia por uma semana e relaxar antes de eu começar minha busca de emprego? Isso não é suficiente para me alcançar nos próximos meses até que eu encontre minha “posição de sonho em uma carreira com um salário inicial de pelo menos 100 K?”

Esse cheque é basicamente um " Eu te criei tempo suficiente, e agora você está em seu próprio cheque? " Isso era exatamente o que o cheque era, e eu fui forçada a afundar ou nadar. Essa é a chave da minha história. Eu não tinha plano de back-up. Eu tinha que encontrar algo e fazer funcionar, ou eu seria exatamente o que eu sempre temia, comum. Pensando naqueles dias, eles não eram nada menos do que aterrorizantes, mas eles me fizeram quem eu sou hoje, e eu não os troco por nada.

Alguns dias depois que meu pai me deu o cheque, ele sabia que eu estava com medo e fazendo tudo o que podia para encontrar um emprego e rápido. Ele vinha investindo em imóveis por vários anos e me disse que achava que eu poderia ser bom nisso. Vendo como eu não tinha perspectivas de emprego, decidi ouvir alguns de seus CDs e ler alguns de seus livros. A única coisa que me lembro de tudo o que ouvi e li foi a facilidade com que os instrutores fizeram o investimento em imóveis. Trabalhe 10 horas por semana e faça seis números por ano! Esta foi a promessa que eles fizeram, e eu pulei de cabeça primeiro.

Depois de ouvir as incontáveis vezes do CD e ler tudo o que consegui, decidi que era hora de tentar. O primeiro obstáculo que enfrentei foi o fato de não ter dinheiro para comprar uma casa. Esqueça a parte em que eu não tinha ideia de como fazer um acordo, negociar com um vendedor ou descobrir o que o mundo faria com uma casa se eu comprasse. Essas eram todas as perguntas que eu era ingênuo demais para contemplar no começo, mas o que eu entendia muito bem era um fato simples, eu não tinha dinheiro para comprar nada, muito menos uma casa.

Contudo; Todos os "Gurus" prometeram que eu não precisava de dinheiro ou crédito para comprar casas, e comecei a investir em imóveis com opções de arrendamento, opções e atacado. Quando você ouve que pode comprar casas sem dinheiro, é verdade. Eu fiz isso várias vezes e ganhei muito dinheiro fazendo isso. Vejamos algumas das maneiras como isso funciona, com alguns dos pontos positivos e negativos de cada um. Mencionei que os “Gurus” se esqueceram de dizer que há realmente negativos no investimento em imóveis?

Antes de começar, deixe-me dizer que só vou dar uma explicação extremamente básica dessas idéias. Eu poderia facilmente escrever um livro sobre cada um sozinho, mas aqui estão os ossos para investir sem dinheiro ou crédito. Eu também tenho outra ótima leitura sobre o melhores investimentos de curto prazo lá fora, então verifique isso também!

Arrendamento com opção de compra

A primeira é a aquisição de uma propriedade usando um “Arrendamento com uma opção de compra”. Aqui você arrenda uma propriedade de um vendedor por uma quantia fixa de dinheiro a cada mês, com o direito exclusivo de comprar a propriedade dentro de um determinado período de tempo. Não há fechamento no início desta transação, simplesmente um contrato indicando o acordo.

Agora que você tem um contrato com seu vendedor, você encontra um "comprador de inquilino" para se mudar para a propriedade. Você assina um contrato de arrendamento com uma opção para comprar com eles e, portanto, você tem uma opção de arrendamento sanduíche. Seu comprador inquilino lhe dará um depósito não reembolsável para o seu direito exclusivo a opção da propriedade a um preço fixo por um determinado período de tempo e pagar-lhe uma locação mensal enquanto eles estão vivendo na propriedade.

Como uma nota lateral, eu nunca assino nada ou conduzo quaisquer transações imobiliárias sem que meu advogado revise os documentos. Vale a pena o dinheiro extra, confie em mim. Falaremos mais sobre a importância dos advogados em outro post.

Como afirmei, há muito mais para colocar uma transação do Lease Option juntas, mas é basicamente assim que funciona. Existem vários aspectos positivos e negativos para esse tipo de transação. Vamos tirar um minuto para olhar alguns. Primeiro, vamos ver os aspectos positivos. Você adquiriu uma propriedade sem dinheiro e ganhou dinheiro com seu comprador inquilino com seu depósito não reembolsável, bem como com seu pagamento mensal (você deve sempre ganhar dinheiro com o spread mensal entre seu comprador e vendedor).

Eu tenho uma regra de pelo menos US $ 200 de fluxo de caixa positivo por mês por propriedade. Eu tenho alguns tão altos quanto $ 600, mas como regra, eu gosto de ter pelo menos $ 200 por casa por mês). Teoricamente, o comprador do seu inquilino irá em algum momento ir a um banco e descontá-lo, e você ganhará muito dinheiro quando fizer isso.

Aqui está a realidade, e algo que você não vai ouvir na maioria dos seminários de Investimento Imobiliário, onde o indivíduo falando está tentando vender seu programa. Noventa por cento do tempo, seus compradores são compradores de crédito da B & C. Eles são atraídos pelo seu programa “Rent to Own”, porque nenhum banco NUNCA emprestaria dinheiro a eles. Nesta economia e mercado, esses compradores estão em toda parte.

A realidade é que poucos deles (apenas 10% da minha experiência) realmente limpam seu crédito e acabam comprando a casa. Além disso, você terá um número enorme que será forçado a despejar e destruirá a propriedade. Digo isso para não assustá-lo, mas para prepará-lo se esse for o veículo imobiliário que você escolher. Se você fizer isto, Certifique-se de obter um enorme depósito de opções para cobrir a perda de aluguel, os honorários de advogados e os danos causados à propriedade.

Há dinheiro para ser feito com opções de aluguel, sim. Se você encontrar o comprador certo do inquilino, independentemente de ele / ela comprar a casa, você ganhará dinheiro com o depósito da opção e com o aluguel mensal. Se você não for forçado a despejar essa pessoa e ela não rasgar a casa quando sair, considere-se com sorte. O Real Estate está investindo com as Opções de Arrendamento? De jeito nenhum. Eu tive mais dores de cabeça de opções de aluguel do que qualquer outro tipo de transação.

Por um lado, você tem um vendedor gritando com você para vender sua casa e obter o empréstimo de seu nome; Independentemente de quanto tempo um período de tempo você tem que fazê-lo. Por outro lado, você tem um comprador de crédito B / C que é muito menos motivado para fazer o que precisa para realmente financiar a casa. Se você se envolver nesse tipo de transação, você DEVE ter uma pele grossa e estar pronto para lidar com processos judiciais, dores de cabeça e não perto do potencial de lucro que foi prometido pelos “Gurus”. Tenho mais de vinte Opções de Arrendamento acontecendo em neste exato momento. Eu ainda os faço, mas sou muito cautelosa e semi-relutante em buscar mais. A principal razão para isso é que há dinheiro mais fácil de ser feito em imóveis, e eu vou mostrar não só o que é, mas como fazê-lo … o caminho certo.

Opção uma propriedade

Uma segunda maneira de ganhar dinheiro em imóveis investindo sem dinheiro ou crédito é a opção de uma propriedade. Esse tipo de transação é semelhante a uma opção de aluguel, mas também é muito diferente. Considere-a como uma prima da Lease Option, que é muito mais gostosa e divertida.

Aqui está a diferença simples entre os dois. Com uma opção de aluguel, o vendedor concordou em fazer um pagamento mensal por um período de tempo específico, com um preço de compra definido em algum momento no futuro. Eu não aceito menos de 5 anos para essas transações e tento obter dez anos. Com uma "Opção" para comprar um imóvel, o vendedor não aceita pagamentos mensais. Eles simplesmente lhe deram o direito exclusivo de comprar uma propriedade a um determinado preço por um determinado período de tempo.

Por que um vendedor escolheria um sobre o outro?

Vejamos algumas circunstâncias e motivos que podem persuadir um vendedor a decidir de uma forma ou de outra.

Com uma opção, o vendedor pode continuar a morar na casa. Ao mesmo tempo, ele continuará fazendo o pagamento mensal e cuidará de toda a manutenção e reparos. O vendedor pode não querer aceitar pagamentos mensais, com a ideia de outra pessoa estar morando em sua casa. Enquanto eles podem estar motivados para vender, o pensamento de outra pessoa jantando e andando nua onde eles criaram seus filhos pode ser demais para eles lidarem. Além disso, eles podem não ter o tempo necessário para uma Opção de Locação. Se um vendedor tiver dez meses de atraso em seus pagamentos com a execução da hipoteca batendo na porta, e você (o investidor) não quiser compensar esses pagamentos, mas ainda houver uma TON equidade na casa, uma Opção pode ser sua única. escolha, curta de pagar em dinheiro.

Com um estreito “Opção”, o vendedor não tem nada a perder. Você tem um determinado período de tempo para comprar sua casa, o que você só fará se e quando encontrar um comprador a um preço mais alto do que você tem uma opção para. Nesse tipo de transação, seu público-alvo não é o comprador de crédito do B / C, mas o indivíduo com dinheiro ou a capacidade de ir a um banco e obter um empréstimo.

Os aspectos positivos disso, para você, o investidor, são os seguintes: Você não está lidando com compradores inquilinos, reparos deixados por compradores inquilinos, vendedores furiosos, despejos, ações judiciais, pagamentos mensais sem nenhum comprador de inquilino …… a lista continua indefinidamente. Os negativos são que você não ganha nenhum dinheiro, a menos que encontre um comprador qualificado com sucesso dentro do prazo estipulado em sua opção de compra. O vendedor se beneficia porque não paga comissão do Real Estate e tem o privilégio de morar na casa enquanto você está tentando vendê-lo.

Venda por grosso

Uma terceira maneira de ganhar dinheiro em imóveis pode exigir que o investidor tenha dinheiro, embora não seja necessário. Essa técnica é, de longe, a melhor e mais fácil maneira de investidores novos e inexperientes ganharem dinheiro “rápido” em imóveis. Na verdade, esta é de longe a melhor e mais fácil maneira de investidores veteranos e experientes ganharem dinheiro “rápido” em imóveis.

O comércio por atacado é a arte, e eu uso essa palavra de propósito, de poder avaliar com precisão o valor potencial de uma propriedade e comprá-la tão baixa, você pode rapidamente vendê-la por dinheiro a outro reabastador ou usuário final, SEMPRE consertar uma coisa, independentemente de quão bom ou ruim a condição da propriedade.

Agora, você pode dizer, eu não preciso de dinheiro para isso. Eu posso simplesmente Opção a propriedade por um preço de atacado e depois vendê-lo para um rehabber ou usuário final. Você está absolutamente correto, mas conseguir um dono para aceitar um preço de atacado é raro. Você fará 100 ofertas de atacado para os proprietários antes que um seja aceito. Onde você terá sorte muito melhor é comprar foreclosures de bancos.

Embora a maioria das suas ofertas iniciais ainda seja rejeitada pelos bancos, elas são MUITO mais propensas a aceitar uma oferta de atacado. Eles também nunca irão permitir que você escolha a propriedade. Eles só aceitam dinheiro e até exigem que você tenha uma Prova de Fundos antes mesmo de olhar para sua oferta. Se você não conseguir ouvir muitas vezes por dia e manter um arquivo de acompanhamento constante com todas as ofertas de atacado feitas, você ganhará mais dinheiro em imóveis do que a maioria das “barbatanas de casa” que você vê na TV.

O dinheiro pode ser feito em imóveis de várias maneiras diferentes. Eu nunca reivindicarei que uma técnica em particular não é digna do seu tempo. Todos eles funcionam, alguns apenas melhores que outros. Os melhores e mais inteligentes investidores não concentram seu tempo apenas em aluguéis ou reformas. Eles nunca balançam um martelo ou fazem trabalhos de reabilitação eles mesmos. Os melhores e mais bem sucedidos investidores imobiliários são aqueles que se concentram em ser engenheiros de transações e se tornar mestres em negociações, relacionamentos com outros investidores e aceitar o fato de que o dinheiro real é feito empurrando papel, não martelando pregos.

À medida que você cresce na sua carreira em investimentos imobiliários, sempre deseja um portfólio constante de diferentes tipos de transações acontecendo ao mesmo tempo. Alguns investidores concentram-se em uma estratégia específica e ganham muito dinheiro. No entanto, eu preferiria ter o conhecimento para fazer qualquer acordo que fosse para mim e transformá-lo em dinheiro.

Eu constantemente tenho um fluxo constante de vendas por atacado, opções de arrendamento, reabilitação, novas construções e qualquer outra coisa em que eu possa colocar minhas mãos. Como afirmado anteriormente; Todas essas estratégias (e muitas outras que não mencionei neste artigo) têm seu lugar e podem gerar receita. No entanto, para o novo investidor, o conjunto de mortos para fazer os milhões de dólares prometidos pelos “gurus”, focar em opções e negócios por atacado.

A verdade é, ter dinheiro não é necessário para ganhar dinheiro em investimentos imobiliários , mas facilita o processo. À medida que você avança em sua carreira, você vai querer encontrar uma maneira de adquirir algum dinheiro, seja de bancos privados ou bancos. As transações são mais limpas e com a experiência de sua confiança para gerenciar adequadamente um negócio e o dinheiro em risco aumentará.

Mas, por enquanto, faça uma bagunça com o menor risco possível e mantenha a fé de que há um cheque no final do túnel. Para mim, o primeiro cheque que recebi foi pequeno, mas me deu confiança para continuar. Foi bom ver os cheques maiores para seguir o exemplo. Eu prometo, eles não foram fáceis de encontrar, mas com o treinamento adequado, trabalho duro e um pouco de sorte, pode ser facilmente o seu nome nesses testes. Deixe-me mostrar-lhe como chegar lá.

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