Você deve comprar uma casa ou continuar alugando? Veja como decidir

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Anonim

Quando morávamos em Tucson, Arizona, minha esposa e eu passávamos por uma casinha fofa que gostávamos. Ele estava à venda por US $ 150 mil, o que o “mercado” disse que era um preço justo (no começo de 2006), mas não parecia certo para mim. Calculei que pagamentos de empréstimos, impostos, seguros, água e manutenção (todas as coisas que não pagávamos como locatários) seriam de US $ 1.125 por mês. Mas casas como esta são alugadas por US $ 700 por mês - uma economia de US $ 5.100 por ano!

Você pode adivinhar o resto da história. A bolha estourou e dentro de alguns anos, as casas naquele bairro estavam sendo vendidas por menos de US $ 100 mil. Estou feliz por termos escolhido esperar. Mais tarde, fazia sentido comprar. Na verdade, nós possuímos seis casas nos últimos doze anos, e nós preferir sendo proprietário, mas há estamos vezes quando faz mais sentido ser um locatário.

Você está pronto para comprar uma casa?

Com os preços mais baixos e os aluguéis mais altos, você pode estar se perguntando se agora é um bom momento para parar de alugar e começar a comprar uma casa. Os especialistas dizem que sim, mas baseiam seus argumentos em suposições que não são necessariamente relevantes para seu situação, como explicarei.

Primeiro, porém, você está pronto para comprar uma casa? Pergunte a si mesmo se:

  • Você tem dinheiro suficiente para um pagamento
  • Você tem dinheiro suficiente para fechar e transferir custos
  • Você sabe o que realmente custa ter uma casa
  • Você pode lidar com as grandes surpresas que vêm com ter uma casa
  • Você está pronto para o tempo e trabalho de cuidar de uma casa

OK, então você tem algum dinheiro economizado para um pagamento, e você orçamento bem o suficiente para substituir o aquecedor quando ele morre no meio do inverno. Você até gosta de cortar grama, limpar calhas e remover a neve. Você quer uma casa própria, mas talvez também queira fazer sentido financeiro. Leia…

Compre ou alugue: o que os especialistas estão dizendo

O relatório Trulia's Rent Versus Buy mostra que a compra é substancialmente mais barata do que o aluguel. Para as 100 áreas metropolitanas usadas em seus cálculos, comprar é um enorme 38% mais barato do que alugar . Eles dizem: "A oferta varia de ser apenas 5% mais barata do que alugar em Honolulu para ser 66% mais barata do que alugar em Detroit".

Em outras palavras, agora é mais barato comprar em todas as grandes cidades dos EUA, e presumivelmente em cidades menores também. Mas espere…

Não é um cálculo tão simples

Todos os relatórios desse tipo e todas as calculadoras “comprar versus alugar” são baseadas em suposições sobre coisas como por quanto tempo você ficará em casa (7 anos neste relatório), seu adiantamento (20%) e sua taxa de juros. (3,5%). Achei o relatório da Trulia bastante completo. Ele até previa custos de manutenção, algo que os compradores de primeira viagem muitas vezes negligenciam ao comparar a compra ao aluguel.

Por outro lado, algumas suposições podem não fazer sentido para sua situação. Por exemplo, a metodologia da Trulia envolve ajustes de tamanho. O relatório diz:

NÃO é correto comparar o aluguel médio e o preço médio das residências no mercado. Isso seria enganoso, porque as propriedades de aluguel e venda são muito diferentes: o mais importante é que, em média, as casas para venda são 47% maiores do que as aluguéis.”

Então com algum tipo de ajuste (os detalhes são escassos) pode ser mais barato pelo pé quadrado comprar. Mas isso é relevante? Seu real as opções podem ser um grande apartamento de 800 pés quadrados próximo ao centro, com um custo mensal total de US $ 1.000, contra uma casa de 1.800 pés quadrados nos subúrbios, com um custo mensal total de US $ 1.500. O apartamento seria de US $ 6.000 a menos por ano, embora o “custo do pé quadrado” seja 66% maior. E talvez não existam grandes casas de 800 metros quadrados para comparar o seu apartamento.

A importância do tamanho depende do layout. A localização, o tipo de casa, o tamanho do quintal e a qualidade da construção também são importantes. Mas é difícil incluir fatores como esses em uma fórmula . Como você compara um grande quintal com a proximidade de um Starbucks, ou uma oficina de garagem para estar perto de uma linha de ônibus? Como você compara as responsabilidades da casa própria com a simplicidade do aluguel?

Estes são cálculos pessoais, situacionais e muitas vezes intuitivos. E pode haver muitos deles. Por exemplo, talvez seja melhor você alugar se…

  • Há uma boa chance de você se mudar dentro de alguns anos
  • O pagamento inicial levará todas as suas economias
  • Você nunca economiza dinheiro para grandes despesas inesperadas
  • Você odeia jardinagem e cuidar de uma casa
  • Sua situação de trabalho é instável
  • Você ama morar perto da ação

E talvez seja melhor comprar se…

  • Você espera que o tamanho da sua família cresça
  • Você quer apostar no aumento dos preços e planeja vender por um lucro
  • Você não vai colocar de lado o dinheiro, mesmo se você economizar, alugando
  • Você quer animais de estimação, e isso dificulta encontrar aluguéis
  • Você quer um negócio baseado em casa que não pode ser executado a partir de um apartamento

Se você está pronto para comprar, e mesmo se o aspecto financeiro é muito importante, você tem que fazer os cálculos caso a caso. Então, olhe para casas que atendam aos seus critérios pessoais mínimos e, em seguida, faça as seguintes estimativas (usando seus melhores palpites):

  1. Quanto tempo você ficará na área onde mora atualmente: _.
  2. Custos de hospedagem de aluguel (aluguel, serviços públicos, etc.) para esse período de tempo, com base na sua taxa de locação atual e um palpite sobre futuros aumentos, por seu custo total para alugar : _.
  3. Despesas totais na casa que você está considerando (custos de fechamento, pagamentos, impostos, seguro, serviços públicos, manutenção, etc.), pelo mesmo período de tempo: _.
  4. Seu pagamento adiantado: _.
  5. Preço que você terá ao vender sua casa, com base em uma taxa razoável de valorização da sua área (historicamente, ela tem sido de 3 a 5% ao ano nos EUA): _.
  6. Custos finais; você pode usar o valor da Trulia de 8% do preço de venda: _.
  7. Equilíbrio restante que você deve ao vender sua casa; você pode usar uma calculadora de saldo restante: _.
  8. Subtraia os valores das linhas 6 e 7 da linha 5 para chegar à receita líquida do fechamento: _.
  9. Subtraia a linha 4 (seu pagamento inicial) da linha 8 para chegar a quanto capital você terá ganho: _.
  10. Subtraia a linha 9 da linha 3 para chegar a seu custo total para possuir : _.
  11. Compare a linha 10 (custo para possuir) com a linha 2 (custo para alugar) para ver qual é menor.

Para ser preciso, você tem que fazer esses cálculos para cada casa que você olha. E sim, pode haver um acidente de habitação um ano depois da compra. Então, novamente, os preços podem subir tão rápido enquanto você está alugando, você não será capaz de comprar novamente por décadas.

Você corre o risco de comprar ou alugando, e os cálculos acima envolvem muita adivinhação. Mas eles te dão um lugar para começar. Vamos ver um exemplo, só para ver como rodar os números…

Você espera ficar na cidade por seis anos e está pagando aluguel de US $ 800 por mês. Você calcula que os serviços públicos custarão em média US $ 100 por mês no futuro, e os aluguéis aumentarão para US $ 850 e US $ 900, dois e quatro anos depois. Você paga US $ 200 anualmente para o seguro do locatário. Seu custo para alugar:

  • Aluguel: US $ 61.200 (US $ 800 por 24 meses, US $ 850 por 24 meses, US $ 900 por 24 meses)
  • Utilitários: US $ 7.200 (US $ 100 vezes 72 meses)
  • Seguro: US $ 1.200 (US $ 200 vezes seis anos)

Custo total para alugar: US $ 69.600

Você pode comprar uma casa que você gosta por US $ 180.000 com US $ 36.000, emprestando o saldo de US $ 144.000 em 4,5% em um empréstimo de hipoteca de 30 anos. O pagamento seria de US $ 730 por mês e você espera uma valorização de 3%, por um preço de venda de cerca de US $ 215.000 em seis anos.

É maior do que o seu apartamento e você paga sua própria conta de água, de modo que os serviços públicos custarão US $ 260 por mês, US $ 950 por ano e impostos, cerca de US $ 2.500. Você calcula reparos e manutenção em cerca de US $ 200 por mês. Aqui estão os números:

  • Custos de fechamento: US $ 3.600 (incluindo custos de empréstimo)
  • Pagamentos: US $ 52.560 (US $ 730 por mês vezes 72 meses)
  • Impostos sobre a propriedade: US $ 15.000 (US $ 2.500 por ano vezes seis anos)
  • Seguro: US $ 5.700 (US $ 950 por ano vezes seis anos)
  • Utilitários: US $ 18.720 (US $ 240 por mês, 72 meses)
  • Manutenção: $ 14.400 ($ 200 por mês vezes 72 meses)
  • Despesas totais antes do ganho de capital: US $ 109.980 (todos os itens acima)
  • Preço de venda: US $ 215.000 (US $ 180.000 vezes a apreciação anual de 3% composta por seis anos)
  • Custos de fechamento: US $ 17.200 (8% do preço de venda de US $ 215.000)
  • Saldo remanescente: US $ 128.360 (após 72 pagamentos)
  • Líquido no fechamento: US $ 69.440 (US $ 215.000 menos saldo de empréstimo e custos de fechamento)
  • Ganho de patrimônio líquido: US $ 33.440 (receita líquida de fechamento menos entrada inicial)

Custo total para possuir a casa: $ 76.540 (despesas totais menos ganho de capital)

Para simplificar, esses cálculos não incluem o “custo de oportunidade” do seu pré-pagamento (você poderia ter investido em outro lugar se continuasse a alugar), de modo que o custo de possuir é até um pouco maior do que esse exemplo sugere.

Além disso, pequenas mudanças nas suas suposições podem fazer uma grande diferença. Por exemplo, se a casa se valorizar a 4% ao ano, em vez de 3%, seu custo de propriedade seria de apenas US $ 65.500 - menos que o custo do aluguel.

Uma última sugestão: Se você realmente não é bom em poupar dinheiro e custa um pouco mais para comprar em vez de alugar, vá em frente e pegue a casa. O patrimônio que você cria será um tipo de plano de poupança forçada, então pelo menos você terá algo no futuro.

Sua vez: o que você acha de comprar versus alugar, e para que caminho você está indo?

Steve Gillman é o autor de "101 Weird Ways to Make Money" e criador do EveryWayToMakeMoney.com. Ele tem sido um repo-man, caçador de bengala, avaliador de mecanismo de busca, flipper de casa, motorista de bonde, servidor de processo, jurado falso e croupier de roleta, mas de mais de 100 maneiras que ele fez dinheiro, escrevendo é seu favorito (até agora).

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